北京楼市回温，但这两家房企今年还没拿地

828新政实施后，北京楼市呈现出“一热一冷”的格局。

住宅市场“升温”明显，成交量迅速攀升。尤其10月份，根据北京市住建委数据，当月1日至28日，全市新建商品住宅网签量约4200套，同比增幅达50.8%。

在“金九银十”行情的推动下，今年1-10月，全市新建商品住宅总成交量同比上涨14.5%，达到33604套；成交面积406.72万平方米，同比提升9.17%，创下近五年最佳纪录。

改善型需求的释放，促使今年城区新项目加速去化。城六区的新项目以及昌平南部、通州核心区等近郊主力供应区域，几乎没有销售表现特别差的新盘，这与前几年形成鲜明对比。

然而，市场整体回暖对部分房企并非利好。今年，仍有几家主流房企在北京土地市场毫无斩获。828新规后，从拿地到正式销售至少需要一年空档期，当前仍未拿地，意味着明年将面临无新项目可推的困境。

目前，在北京房企销售TOP20中，今年未进行土地补仓的企业有6家：中建壹品、中建玖合、越秀、懋源、海开、合生。

其中，合生和懋源情况特殊。合生多年未补仓，一直依赖此前储备的大幅存量土地周转。懋源并非追求高周转的房企，且去年已在朝阳松榆里和顺义天竺板块两次补仓，手握十几万平方米存货，足以支撑一年销售。

其余4家房企为中建壹品、中建玖合、越秀、海开。

海开较为特殊，仅在海淀开发，当前项目瑜海澐颂是去年底拿地，总建面22.5万平方米，足够运作两年。海开也无全国性房企的现金流压力，无需时刻考虑补仓，可暂且搁置。剩余3家的补仓紧迫性各不相同。

中建玖合是其中补仓需求最为迫切的。它上一次拿地是在2025年6月，以74.91亿元拿下通州运河地块，即后来的中建运河玖院项目。

运河玖院销售持续向好，去年网签903套，今年1-10月又网签532套。按规划，该地块建面约26.2万平方米。截至目前，项目住宅部分已申领6个批次预售证，合计约22.1万平方米，已网签约19.5万平方米，仅剩不到7万平方米可售面积。按当前销售速度，肯定无法满足明年销售需求。

中建玖合还有一个在售项目：中建玖玥府，今年表现也不错，1-10月网签147套，金额10.15亿元，目前剩余房源不多。

这两个项目先后热销，使中建玖合在北京站稳脚跟，品牌知名度也随之提升。但新规落地后，中建玖合的节奏被彻底打乱。即使今年底能再拿一块地，按封顶销售要求，下一个项目最快也要到2028年才能入市。

如果运河玖院后期开发房源推得过快，中建玖合在北京市场可能出现约一年的销售空档期。不知公司后续是否会捂盘惜售。

中建玖合的兄弟公司中建壹品，现有土地储备稍多，但也不充裕。

中建壹品在售项目较多，包括海淀的海宸元境、学府公馆，丰台的花香壹号，大兴的未来元著、元启、颐和公馆六个主力项目。或许因项目较多、库存尚可，中建壹品2026年未在北京土地市场投入资金。

不过，今年北京新房市场回升后，海宸元境、元启的去化速度加快。元启更是成为大兴区前10月套数销冠，未来元著网签247套排名第5。中建壹品大幅回血，现金流改善，但可售存货逐渐见底，也需在土地市场发力了。

今年尚未拿地的还有越秀。越秀过去几年扩张迅猛，2025年联合其他企业在朝阳、昌平补仓，但2026年却在北京土地市场消失。

这可能是因为资金集中投向了广州跑马场项目。该地块土地出让金达236亿元，开工建设推进速度也很快。在与SPK的签约仪式上，越秀集团董事长陈强明确表示：“争取于2026年3月底开工，力争在3-4年内建成。”

如此大体量的项目，如此快的速度，必须投入大量资金。而越秀在城市平台拿地需集团统一调配，因此给北京的额度可能相应减少。

今年以来，越秀地产在北京土拍场上表现积极，补仓意愿强烈。从海淀四季青地王到朝阳酒仙桥地王，全部参拍，但受投资额度限制，颗粒无收。越秀的项目销售均表现良好，补仓成为最紧迫的问题。

不过，越秀一向擅长沟通协调，身段灵活。建发今年7月以49.77亿元拿下昌平东小口镇CP02-0405-0002地块后，项目公司股东中很快出现越秀身影，也算成功补仓。

但优秀房企通常不甘寂寞，操盘项目、培养团队、留住优秀班底，都需要有自己主导的项目。新规之后，越秀是否会投入真金白银，找到自己在市场中的新节奏，值得关注。

828新政后，北京土地市场迅速降温，但房企的动作只能更快，不能慢。否则，经过2027年的市场转换空档期后，手中无项目、无主动权，处境将更加艰难。因此，下一步何时拿地？拿地后如何在更长的销售准备期内把握节奏？这对房企的操盘能力和现金流是更大考验，也将拉大不同企业、项目之间的差距。

北京土地市场上，2026年最后两个月留给房企的机会并不多。目前待出让地块仅6宗，加上第十三轮拟供应商品住宅用地4宗，基本就是今年最后两个月的“面粉”了。尚未拿地的企业，请提前准备好弹药，因为接下来的每一场土拍，都可能决定未来两年在北京市场的座次。